Invertir en bodegas, oficina y locales vale la pena?

La valorización de los inmuebles y la renta mensual que producen son aspectos que hacen que muchos colombianos consideren acertado invertir parte de su dinero en oficinas, locales comerciales y bodegas. 

Según el informe de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) “Actividad edificadora no residencial: balance del mercado y perspectivas en 2019”, que se publicó en diciembre de 2018, en el país, “desde el año 2010 y hasta el tercer trimestre de 2018 se han iniciado cerca de 38 millones de metros cuadrados en el segmento no residencial”. 

Así, ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla han experimentado un aumento considerable en la construcción de este tipo de espacios en la última década. Además, vale destacar que dichos proyectos cada vez cuentan con diseños arquitectónicos más atractivos. 

¿Por qué invertir en inmuebles no residenciales? 

Para Paola Noreña, gerente de operaciones de la compañía Sociedad Fondo Inmobiliario, la principal ventaja de invertir en oficinas, bodegas y locales es la seguridad que brinda. A esta se suman otros beneficios, por ejemplo, “para nuestras participaciones inmobiliarias, ese tipo de contratos de arrendamiento tienen duraciones más largas que los de vivienda, que suelen ser de un año”, explica. 

Además, añade que “en materia de reajustes anuales se puede negociar un poco por encima del IPC, de manera que la expectativa de aumento de la renta es más atractiva y en algunos contratos existen rentas variables, que son las que pueden generar una mayor rentabilidad”. Asimismo, destaca que “lo que hemos evidenciado a lo largo de estos 26 años de labores es que el precio de los inmuebles comerciales se ha mantenido más bien constante, sin tanto riesgo de disminuir su inversión en el tiempo”. 

Por su parte, Francisco Ruiz, vicepresidente de investigación, consultoría y valuación de la empresa especializada en bienes raíces y gestión de inversiones JLL, considera que “el principal beneficio es la valorización que suelen tener estos activos inmobiliarios con el paso de los años. Otra ventaja es que sus retornos son atractivos con niveles de riesgo relativamente bajos. Además, ofrecen una alternativa de diversificación frente a las inversiones tradicionales en vivienda. De otro lado, los arrendatarios suelen ser personas jurídicas, que tienen mayor respaldo financiero”. 

¿Cuánto y cómo invertir?

Por lo general, los precios de los locales comerciales, oficinas y bodegas suelen ser altos. Sin embargo, los expertos explican que no es necesario que una sola persona asuma la compra. Hoy se ofrecen participaciones o cuotas en la propiedad de un inmueble o un grupo de inmuebles, a través de fideicomisos o fondos colectivos, con requisitos de capital bajos que amplían las posibilidades de invertir. 

Para elegir acertadamente la propiedad hay que tener en cuenta varios aspectos. Entre ellos se destacan la ubicación y la calidad de la construcción, pues de eso dependerá en gran parte que se valorice. Y aunque cada persona es libre de hacer negocios por cuenta propia, para evitar errores y reducir los riesgos lo ideal es contar con la guía de un asesor idóneo. 

Según Francisco Ruiz, de JLL, “el conocimiento del sector y el negocio puede marcar toda la diferencia entre un proyecto exitoso y uno de desempeño regular o deficiente. Por esto, pese a los costos asociados, es recomendable contar con la asesoría o intermediación de un experto. Eso no solo reduce los riesgos para el inversionista, sino que también suele asegurarle mayores retornos a su inversión”. 

Entre tanto, Paola Noreña, de Sociedad Fondo Inmobiliario, explica que “la estructura organizacional de un fondo inmobiliario le permite al cliente recibir asesoría en todos los frentes a la hora de invertir: legal, financiero, técnico y comercial. Con frecuencia, al actuar por cuenta propia, y por la sola consideración de una buena renta, se pueden adquirir inmuebles con problemas de estructura, de vecindario, de reglamentos de propiedad horizontal o con vicios ocultos que una firma especializada sí puede evidenciar”. 

Para tener en cuenta 

No está de más recordar que cuando se invierte en oficinas, locales y bodegas hay que prepararse para afrontar posibles periodos con exceso de oferta en los que se presenta baja de alquiler o vacancia. Eso implica asumir el pago de los gastos que le correspondían al arrendatario y, por lo tanto, una disminución de los ingresos. 

También se debe tener presente la carga tributaria, que se traduce en el pago de impuestos como el predial, el ICA (por el dinero que se perciba de los alquileres) y el impuesto al patrimonio, este último solo en caso de que el monto lo exija. 

Sin embargo, hay que resaltar que son más los beneficios económicos que representa contar con un capital invertido este tipo de inmuebles, que históricamente han ofrecido rentas más significativas que las que genera la vivienda.