En un arrendamiento de bodega el reparto de reparaciones no lo define solo la ley: el Código Civil pone las reparaciones necesarias del lado del propietario y las locativas del lado del arrendatario, pero en la misma norma permite que el contrato cambie ese reparto. Por eso la pregunta útil antes de firmar no es quién paga “en teoría”, sino qué dice la cláusula de mantenimiento de su contrato. En una nave industrial, cubierta, portones, niveladores, pavimento del patio y mantenimiento de la red contra incendios son los rubros donde ese traslado se siente en el flujo de caja.
La regla por defecto: necesarias contra locativas
El artículo 1985 del Código Civil obliga al propietario a hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, con excepción de las locativas, que “corresponden generalmente al arrendatario”. La misma norma abre dos excepciones a favor de quien arrienda: si el deterioro provino de fuerza mayor, de caso fortuito o de la mala calidad del inmueble, esa reparación —aunque sea locativa— vuelve al propietario. El artículo 1998 precisa qué es lo locativo: lo que la costumbre pone en manos del arrendatario, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales y, en general, el deterioro que causan usted o sus dependientes. El artículo 2028 pone el límite: el arrendatario mantiene el inmueble como lo recibió, pero no responde del deterioro por tiempo y uso legítimos, por vetustez, por la naturaleza del suelo ni por defectos de construcción.
Hasta ahí, la ley. El detalle que mueve el presupuesto de una nave está en la última frase del artículo 1985: “las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. En un arrendamiento comercial esa libertad es amplia. Los artículos 518 a 523 del Código de Comercio —renovación, desahucio, subarriendo y cesión— son inderogables por el artículo 524, pero el mantenimiento no está en esa lista. En la práctica, entonces, manda lo que firme. Este artículo ordena las preguntas; cómo se redacta la cláusula se decide con su abogado.
Los ocho rubros donde se juega el reparto en una nave industrial
Una vivienda tiene tuberías, enchapes y pintura. Una bodega tiene frentes mucho más costosos, y en casi todos el contrato mueve la raya. Esta es la lectura que conviene hacer con el borrador del contrato al lado.
| Rubro | Por defecto (Código Civil) | Dónde suele quedar en el contrato |
|---|---|---|
| Cubierta, canales y bajantes de aguas lluvias | Reparación necesaria: propietario | Se traslada con la fórmula “conservar el inmueble en buen estado” y exige autorización para contratar al techador |
| Portones, cortinas y niveladores de muelle | Necesaria, salvo el deterioro por uso legítimo | Se parte: estructura y anclaje del propietario; mecanismo, resortes y mantenimiento del arrendatario |
| Pavimento del patio, andén de cargue y juntas | Necesaria si falla la base; locativa si es desgaste de uso | Es el rubro más discutido: un patio sin capacidad para su tráfico se descubre con las primeras fisuras |
| Red contra incendios y su mantenimiento | La instalación es del propietario; la operación del sistema, de quien ocupa | Queda completa del arrendatario, con la obligación de mantener el registro de mantenimiento |
| Instalaciones eléctricas, tableros y subestación | Necesaria la del inmueble; locativa la que sirve a su operación | Se traslada con frecuencia, incluido el mantenimiento del transformador si el parque no lo asume |
| Drenajes, pozos de inspección y trampas de grasa | Necesaria la del inmueble; locativa la que genera la operación | La limpieza periódica y la trampa de grasas quedan del arrendatario |
| Pintura, demarcación y adecuación de oficinas | Locativa: arrendatario | Del arrendatario, y hay que definir si esas obras se quedan en el inmueble al salir |
| Zonas comunes, cerramiento y fumigación | Zonas comunes: quien las administra | Administración las zonas comunes; cerramiento y fumigación interior, el arrendatario |
Dos advertencias sobre la tabla. La primera: en un parque industrial, buena parte de lo que está afuera de su unidad se paga en la cuota de administración, no en una reparación, así que conviene revisar ese otro documento antes de sumar. La segunda: el mantenimiento de la red contra incendios casi siempre termina del lado del arrendatario, y no es solo plata —es el registro que le van a pedir—: en qué pedir cuando el aviso dice “red contra incendios certificada” está la carpeta de documentos que conviene exigir en la visita.
El tope del 30% del canon no es de este régimen
Una creencia muy extendida es que el arrendatario puede descontar del canon el costo de una reparación hasta un 30%. El tope existe, pero vive en el régimen de vivienda: el artículo 27 de la Ley 820 de 2003 permite ese descuento “salvo pacto en contrario”, y esa ley, por su artículo 1, solo rige los inmuebles urbanos destinados a vivienda. En una bodega no hay tope legal por defecto; hay un derecho de reembolso del artículo 1993 del Código Civil, con tres condiciones: que la reparación sea indispensable y no locativa, que usted no la haya causado y que haya dado aviso al propietario lo más pronto para que la hiciera por su cuenta. Si el aviso no se dio en tiempo, el reembolso se cae y queda el inmueble reparado a su costa.
Los tres datos que deben quedar por escrito
La cláusula típica dice que el arrendatario mantiene el inmueble en buen estado. Esa frase no sirve para decidir nada. Antes de firmar, conviértala en tres datos concretos:
- Plazo y forma del aviso. Cuántos días tiene para reportar una falla, por qué canal y con qué evidencia (correo al propietario o al administrador, con fotos y fecha). Sin este dato, cualquier reparación que usted haga puede terminar sin reembolso, por más necesaria que sea.
- Quién contrata y con qué estándar. Si el propietario autoriza, quién elige al contratista, quién responde por la obra y qué pasa con la operación mientras se ejecuta: una cubierta reparada en temporada de lluvias con inventario debajo es una discusión de responsabilidad, no de precio.
- Cómo se reembolsa. Plazo del pago después de entregar la factura, soportes exigidos y si se puede abonar contra el canon. Aquí conviene fijar además qué pasa con las reparaciones que aparecen a mitad de obra y cuál es el monto máximo que usted asume sin autorización previa.
Ese paquete no se negocia solo: va con la duración, el incremento y la salida anticipada, como se ve en las cláusulas del arrendamiento de bodega que más dinero cuestan.
Cómo se verifica en la visita, no en el anexo
El paso que casi todo el mundo se salta es comprobar el estado real del inmueble antes de firmar, porque de ahí sale la lista de reparaciones que usted va a pagar durante el arriendo. Antes de firmar, pida y anote:
- El último registro de mantenimiento de la red contra incendios, con fecha, contratista y observaciones.
- Fotos con fecha de la cubierta y de los canales de aguas lluvias, incluidas las manchas de humedad en las columnas.
- Una prueba de apertura y cierre de cada portón y del nivelador, con el peso que va a circular.
- El estado de las juntas y de las fisuras del patio, sobre la ruta real de entrada de las tractomulas.
- La capacidad del tablero y de la subestación, y si el transformador es del propietario, del parque o suyo.
Todo eso va al acta de entrega con fotos y fecha: el acta es la línea base que separa el desgaste normal del daño que le imputan al salir. Si al final del contrato le reclaman un techo que ya goteaba el día de la entrega, esa discusión se gana o se pierde con esas fotos, no con la cláusula.
Si está comparando naves en Medellín o en el Valle de Aburrá, en nuestro inventario de inmuebles industriales puede ver área, altura, muelles y patio de cada una antes de agendar la visita.
